우리가 부동산 경매에서 가장 많이 실수하는 부분 중 하나가 바로 임차인의 대항력을 제대로 파악하지 못하는 것입니다. 대항력이 있는 임차인을 무시하고 낙찰받았다가는, 임차인의 권리를 낙찰자가 인수해야 하므로, 해당 부동산에 대한 명도가 지연되거나 임차 보증금을 물어줘야 하는 상황까지 생길 수 있습니다.
부동산 경매에서 임차인의 대항력이 문제가 되는 부동산은 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 주거용 부동산 입니다. 상가용 건물은 주택임대차보호법이 적용되지 않아 임차인의 대항력이 적용되지 않습니다. 따라서 경매 부동산이 아파트, 빌라 등 주거용 건물일 경우에는 철저히 임차인에 대한 권리분석을 하셔야 합니다.
오늘은 부동산 경매 초보자도 알기 쉽게, 임차인의 대항력 개념과 확인 방법, 실전 대응 요령까지 정리해드릴게요.
1. 임차인의 대항력이란?
임차인의 대항력이란, 임차인이 제3자에게도 자신의 임대차 사실을 주장할 수 있는 법적 권리를 말합니다. 즉, 대항력이란 '내가 이 부동산을 임차한 사람이다'라고 임차 부동산의 이해관계인들에게 주장할 수 있는 권리인 것입니다. 부동산이 경매로 낙찰되더라도 일정 요건을 갖춘 임차인은 퇴거를 거부할 수 있는 권리가 있는 것이죠.
- 대항력을 가진 임차인은 부동산 경매로 해당 부동산의 소유자가 바뀌어도 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 따라서 낙찰자에게도 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있으며, 해당 부동산에 대한 명도를 지연하거나, 아예 명도를 거부할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
2. 임차인이 대항력을 갖추는 요건
임차인이 대항력을 갖기 위해서는 아래 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다:
- 주택의 인도 : 실제로 해당 주택에 거주하셔야 합니다.
- 주민등록 전입신고 : 해당 주택에 실제로 거주하시더라도 반드시 등기부등본상의 주소로 정확하게 전입신고를 하셔야 합니다.
▣ 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 모두 충족하면, 둘 중 늦은 날짜의 다음날 0시 부터 임차인의 대항력이 생깁니다. 대항력이 생긴 이후에 설정된 권리(근저당 등)는 대항력 있는 임차인보다 우선할 수 없습니다.
3. 경매에서 임차인의 대항력을 확인하는 방법
부동산 경매 물건에 임차인이 있는 경우, 다음 자료를 통해 대항력 유무를 확인할 수 있습니다:
- 현황조사서: 집행관들이 현장에 방문하여 현장상황을 조사한 현황조사서에는 임차인의 거주 여부, 전입일 등 표시되어 있으므로 현황조사서를 꼼꼼히 보셔야 합니다.
- 임대차관계조사서: 임차인이 경매 법원에 제출한 임대차 계약서 등을 통해 임대보증금, 확정일자, 대항력 유무 등 기록을 확인하실 수 있습니다.
- 등기부등본과 전입세대 열람 : 해당 부동산의 등기부등본과 전입세대 열람원을 발급받아 해당 부동산에 대한 근저당권 설정일과 임차인 전입일 비교하여 임차인의 대항력 유/ 무를 판단하실 수 있습니다.
▣ 임차인의 전입일이 근저당권 설정일보다 빠르다면, 대항력이 인정될 가능성이 크므로 주의하셔야 합니다.
4. 대항력 있는 임차인이 있을 때 주의할 점
대항력 있는 임차인이 있는 경매 물건을 낙찰받을 경우, 아래 사항을 꼭 유의하세요:
- 대항력 있는 임차인이 있으면, 해당 부동산에 대한 명도가 자발적으로 안 될 가능성 높으며, 이 경우 협의 또는 소송으로 진행될 수 있기 때문에 예기치않은 손실이 발생할 수 있습니다.
- 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 물어줘야 할 경우가 발생할 수 있으며, 이 경우 투자 수익률이 악화되기 때문에 낙찰가격 산정시 이러한 리스크를 필히 감안하셔야 합니다.
▣ 대항력(주택의 인도 + 전입신고) + 우선변제권 (대항력 + 확정일자)이 있는 임차인은 낙찰자 입장에서 리스크가 큰 존재입니다.
▣ 실제 경매에서는 임차인의 전입일이 근저당보다 빠르면 대부분 대항력이 있으며, 이 경우 낙찰자는 명도 문제, 보증금 반환 문제에 노출될 수 있으며, 반면, 임차인의 전입일이 근저당보다 늦다면 대항력이 없고 낙찰자가 임차인을 내보내기 쉬운 경우가 대부분 입니다.
임차인의 대항력, 경매 낙찰 전에 반드시 체크하세요
임차인의 대항력은 경매 물건의 투자 안전성과 직결되는 요소입니다. 대항력이 있는 임차인이 있는 경우, 단순히 싸다고 낙찰받으면 명도 지연, 추가 비용, 수익률 하락 등의 피해가 발생할 수 있어요.
경매 입찰 전에는 반드시 현황조사서, 임대차관계조사서, 등기부등본을 통해 임차인의 대항력 여부를 체크하세요. 이 글이 도움이 되셨다면 구독과 댓글로 응원해 주세요!